本日、セミナーにご参加頂きました皆様：

雨の中、またお寒い中、足を運んで頂きありがとうございました。
先ほど、お礼のメールを出させて頂きました。

またセミナーでデモをしたツール
不動産物件_簡易評価計算ツール
http://www.itkeiooya.com/modules/wmpdownloads/
をダウンロードサイトに掲載し、パスワードはメールに記載させて頂きました。

本日ですが、雨の中にも関わらず、６４名の方にご参加頂きました。

感想として、

不動産投資では初めてのセミナーながら緊張せずに行え、多くの声援を頂き、感謝感激でした。

反省は、

事前準備がやはりバタバタしてしまった事

参加者の皆様に体験していただけるような内容を盛り込めなかった事でしょうか。

でも今回のおかげで、何が足りないかすごくよく解った気がします。

また参加者の皆様からのお声掛け、ほんとうに嬉しかったです。

声援を頂いたり、リンゴも頂けたり（美味しく頂く予定です。ほんと感謝♪）

と

開催してよかったと、心から感謝させて頂いた日でした。

特に、友人・知人以外の方の参加が、８割を占め、

初めての出会いに感謝をしつつ

もっともっと興味のある方にお会いできる場を作っていかないといけないと実感しました。

次回セミナーは、スケジュールはまだですが、方向性として有料で考えてみたいと思っています。
やはり会場代と印刷代などが個人負担にしてはすこし大きいので…
ただワークショップを入れる、体験できる、などの要素も入れて、もっと内容を拡充してゆきたいと思います。

Blogも止まりぎみですが、今後も、がんばってゆきます。

どうぞ、今後とも、ご声援よろしくお願い致します。

国房　啓一郎

（今回は）無料の不動産投資セミナー

『住宅ローン金利が10％に上がっても耐えられる損をしない不動産投資物件の選び方講座』

のご案内
　

＊＊＊を指名停止

ってニュースがすごく多くなっている気がする。

透明性が増した結果なら良いのだけど。

最近は、官庁の入札物件でも低価格の入札が増えているみたいだし

ほんとうに、建設会社の孫受け会社とか大丈夫なのだろうか…

安い仕事ってどこかに無理が来るものだったりするから、耐震強度問題のときみたいに…

その点、不動産会社はいま調子が良いのではと思う。

REITもあいかわらずどんどん物件を買っているし。

そう考えると、不動産会社と建設会社って同じようで、まったく違う気がする。

自分も不動産投資をやる身ではあるが…

汗水たらさない不動産会社ってキライです。

頭を使わず、体も動かさず、大家さんや入居者、テナントから暴利をむさぼる会社ってあると思う。

そういうの大嫌い。

今日、何かあったわけでは無いのだけど、だけど、ときどき感じる事があるから。

自分は、叩かれても、慣習を打ち破る大家でありたいな。

のコンテンツを考えていたのだけど、その調べ物の中ですごいのを見つけたのでご紹介

国土交通省で、今年4月から始めている「土地総合情報システム」

これってある意味すごい。

今まで、不動産会社でしか取れなかったREINSのような情報が誰でも取れてします。

詳しくは、下記

土地取引価格情報の公表について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/03/030413_.html

土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

特に地方の方にはとても嬉しい情報だと思う
（都市圏の情報しか通常無いから）

ただ…

国土交通省が作ったってところが気になる…

もしや…今後…

固定資産税評価が厳密になるのでは…

会計上の物件売買の評価額のチェックが厳しくなるのでは…

やめてーーーー

いやー自分をみていればわかる。

１２月は、怒涛の発注シーズンだから

12月施工の人達は大忙し＝ちゃんとした工事が出来なくなる可能性が高い

世の中の大手企業は、3月決算の会社も多いけど

個人事業主は１２月決算。そして小さい会社も１２月決算て多い。

個人事業主の自分ももちろん１２月決算。

するとね

１２月末の修繕は、なんとしても１２月中にやって、今年中に請求書をくれーーー

って鬼のようなことを、管理会社さんに言ったりする。

これはだいたい１０月ぐらいから、今年は利益出すぎてるな～とかとか考えはじめるから。

皆さんも、年末に道路工事が多くなるのは知ってますよね？

あれは今年の予算が余って…とかだけど、工事会社・施工会社に発注が増えるのは同じ

そう１２月って時期は、大発注シーズンな訳です。

となると、

１月引渡しの新築物

既に完成してたら良いけど…まだなら、とうぜん工事の人手が足りなくなる、ムリが聞かなくなる

引渡し期間を延ばすか…、

悪意は無いけど手を抜いてしまうか…

自分も含めてだけど、施工会社の

ご利用は計画的に

行いたいものである(笑)

今日は、前にお取引のあった不動産会社さん（トラストリンク）さんが、

ブースにて自著（ど素人がはじめる不動産投資の本）の宣伝と即売を行ってくれるというので、

応援もかねて不動産ソリューションフェアに参加してきました。

フェアは、午前中は、それほど混んでなかったのですが、午後になるとさすがに混んできて活況でした。

午前中の時間のある時に、いろいろ見回ったのだけど、

さすがに大きなビル管理系のソリューションが多く、あまり賃貸マンションに使えそうなものは無いかにみえた。

ただ違う仕事（今じつは食材メーカーさんのコンサルをやっている）に使えそうな、展示・ポスターなどではいくつか得るものがあった。

そう看板・装飾系がいろいろ勉強になりました。

他には、不動産投資としてすぐに役にたちそうな物としては

非破壊検査系

そうそう、こういうShowの嬉しい事は、単価をバンバン教えてくれること。

赤外線を使った非破壊検査で、１回１５万円という会社があった。

これは投資として使えると思う。

買い付け注文を出し、契約までの間に、非破壊検査をし、隠れた瑕疵が無いかチェックをするのに良いと思う。

１５万円と聞くと高いと感じるかもしれないが、

うん千万円の買い物の前の１５万円である。安いものだと思う。

他に、直接は関係ないが面白かったのが、屋上緑化や、壁面緑化。

これは単価を聞けたのが大きな収穫だった。

すぐには使えそうにないが、すこしエコやナチュラルなイメージのマンションにしたいときには良いと思う。

あと感じたのは、不動産ソリューションフェアは、基本はShowなのだけど、セミナーが活況のイベントなんだと思った。

セミナーでちょこっと聞いたのでも、すぐに使えるアイデアもある。

もちろんすぐに自分の物件で試してみたいと思っている。

どんな関係ない情報でも、本当に自分の物件に常に意識をもっていれば、いろいろ学べるもんです。

特に、東急ハンズは、いつも良い勉強になります　＾＾

悪魔役のメリル・ストリープが主人公のアン・ハサウェイを唯一褒める（？）場面で

「あなたは、人が望む事を、自分の判断で行動する事が出来る」

と褒めてました。

すごく大事な場面なのだけど、なんかすっと胸に入ってきた。

不動産投資も同じだなって

入居者の望む事を、自分の判断で行動する事が出来るのが不動産投資

だと思う。

誰かに言われてからでなく、株や先物のように市場に流されてでなく、

これが入居者の方の為になると思うことを考え、判断し、行動する

それが、不動産投資でも成功する事の一つだと思います。

礼金・更新料金・共益費についてかもしれない。

自分は、自分でも賃貸を借りて住んでいるのだけど

自分が大家さんになるまで、なんの疑いもなく、それらを払っていた。

まあ払いたくないといってもそういう慣習だったりするし

でも

今でもどうなのだろうと考える事はある

さて

まず礼金、これは新しく入居者さんを募集する際、

不動産会社は入居募集の手数料に家賃の１ヶ月分を請求する。

つまり大家さんは、その１ヶ月分の為に礼金を当てている。

もし礼金を取らなければ、大家さんが１ヶ月分の礼金を払うのである。

まあ募集に労力を伴うから解るのだが

入居者からも仲介手数料で１ヶ月分取るじゃない？

礼金まで取ったら、もし２ヶ月分取ったら

家賃３ヶ月分を募集の労力として、取ることになる。

でも入居者からなぜ取るのか、取れるのか、自分が大家になっても解らない仕組みではある。

次に更新料金。

これも更新時に、管理している不動産会社が

なぜか更新事務手数料として、０．５ヶ月分、大家さんに請求する。

これこそ礼金以上に、よくわからない

だって更新に労力発生しないでしょ？

契約書差し替えなければ、電話して、「更新しますか？」「はい」

など、１分の電話で、家賃の０．５ヶ月分のお金が手に入るなら、自分だってやりたい。

更新料１ヶ月とは、つまり大家さんと不動産会社が０．５ヶ月分ほど取っている

棚からボタ餅のような、売上げだと思う。

自分も賃貸を借りている身として、これほどわからない制度は無い。

最後に共益費

これは、大抵のマンションなどでは、建物の管理組合が、管理費・修繕積立金などを取っている。

そのお金が、ちょっと痛いな～といった時に、入居者に払わそうと考えたのが

共益費だと思う。

修繕積立金は別として、管理費分を入居者から取ることはよくある。

あとは家賃を低く見せようとして、家賃をさげ、共益費をあげることもある。

実質同じ物である家賃と共益費であるが、賃貸雑誌やWebなどでは違う扱いになっている盲点をついた事。

こんな風に、大家になって初めて解る、いろいろな絡みやカラクリがある。

自分も賃貸を借りている身としては、部屋の修繕費より、まずは更新料にメスを入れて欲しいな。

更新料払いたくないし～、自分もいらんし～

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第8回不動産ソリューションフェア
http://www.biru-mall.com/fea.top.htm
11月28・29開催　主催：週刊ビル経営

に参加します。

主催の週間ビル経営様は、以前、取材でもお世話になったところです。

自分が参加するのは、２日目の２９日（水）

講演などはしません。

しかしながら

著書 「ど素人がはじめる不動産投資の本」 が展示即売されます。

ブース番号Ｇ－１４　『トラスト・リンク』様の所におりますので、

もしお越しの際は、お声をかけてみてください。

幸運にも、そして不運にも、

外資系のしかもIT業界、しかも最初はベンチャーで働いてきました。

異論はあるかもしれないけど、そのせいか日本企業の古き良き慣習とは無縁の世界にいました。

さらに独身というのもありますが

今までお中元やお歳暮といった物とは無縁の世界にいた。

不動産投資をはじめて、まず驚いたのが、お中元やお歳暮といったアナログなお心遣いの文化に触れえた事。

そんなの当たり前って言う人も、そんな慣習は悪習慣だという若い方もいらっしゃるかもしれない。

でも仕事や不動産投資の動きの中でメールやツールを使って効率化すればするほど

アナログな活動や心遣いが大事になってきます。

心遣いが魂に染みることがあります。

心遣いが相手を変えることがあります。

不動産投資から古くからある産業であるなら、若い方も、古き文化を自分なりに取り込むことが必要だと思います。

古き文化を身につけている方は、若い方のフランクなコミュニケーション文化を取り組むことが必要だと思います。