1月引渡しの新築物件は買うなみたいな記事がちょっと前に日経に出ていたけど、自分もそう思う。

いやー自分をみていればわかる。

１２月は、怒涛の発注シーズンだから

12月施工の人達は大忙し＝ちゃんとした工事が出来なくなる可能性が高い

世の中の大手企業は、3月決算の会社も多いけど

個人事業主は１２月決算。そして小さい会社も１２月決算て多い。

個人事業主の自分ももちろん１２月決算。

するとね

１２月末の修繕は、なんとしても１２月中にやって、今年中に請求書をくれーーー

って鬼のようなことを、管理会社さんに言ったりする。

これはだいたい１０月ぐらいから、今年は利益出すぎてるな〜とかとか考えはじめるから。

皆さんも、年末に道路工事が多くなるのは知ってますよね？

あれは今年の予算が余って…とかだけど、工事会社・施工会社に発注が増えるのは同じ

そう１２月って時期は、大発注シーズンな訳です。

となると、

１月引渡しの新築物

既に完成してたら良いけど…まだなら、とうぜん工事の人手が足りなくなる、ムリが聞かなくなる

引渡し期間を延ばすか…、

悪意は無いけど手を抜いてしまうか…

自分も含めてだけど、施工会社の

ご利用は計画的に

行いたいものである(笑)

少し前のニュースになるが、日経の記事に
「地銀の投資、金融庁などが監視強化・ファンドなどリスク商品」
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061102AT2C3106O01112006.html

というのがあった、都市銀行に入ったメスが、地銀に及ぼうとしているみたい。

特に、ファンド（投資信託系）やら、デリバティブ（金融派生商品）、そして不動産ファンド（REIT）への融資が大きくなりすぎているかららしい。

一見、不動産には関係なさそうな記事ではあるけど、頭の片隅には引っかかっていた。

Mixiでも書き忘れたいたので、ここで書いておこう。

今後、REIT きつくなってくるかもね。特に私募のREITとかは

自分は本の中でも高利回り物件を進めているが、今までの低い銀行金利に嫌気がさした人は年利６％の金利がつくなら、私募REITでも、新築の不動産投資用分譲マンションなんかを買ってしまう。

分譲マンションへの投資がよくないって言われる噂の原因は、暴利益を取る新築の不動産投資用分譲マンションデベロッパーの影響もあると思う。

今後、金利があがり、貸し出し金利が６％になったら、もしくは金融庁の引き締めにあい融資を受けれなくなったら、私設しているREITを作っている不動産デベロッパーはどうしていくのだろう。

大手のREITでも割高物件への投資が目立っている。

不動産投資を考える際、私募・私設のREIT（不動産投資信託）には、慎重で厳しくみていく必要があるような気がします。

ちょっとご無沙汰してすみません。

引かないと思っていた夏風邪、そしてその他もろもろで外していました。

でも雨もありますが、肌寒く、もう秋の気配ですね〜

さて、都心でオフィスフロアの低下が目立っているみたいです。

最近、ベンチャーの会社でオフィスを探していたところ、

オフィス賃料がすごい上がっているな〜と感じていました。

去年と比べて、賃料も上がっているけど、ここ数年低下傾向にあった保障料（敷金みたいなもの）も上がってる！

で、そんなことを考えていたら、下記の記事を見つけました。
 
8月末東京オフィスビル空室率、現統計で最低
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060907/131623/

なんでも、現在は、１９９４年１２月以後で最低の水準だそうです・・・

しかしな〜、オフィス物件って、浮き沈み激しすぎです。

２〜３年前は、オフィスだとあまりに借り手がいなくて

コンバージョンして、オフィス物件を入居用物件に改築するのが流行っていたのに…

ほんの数年で、今度はぜんぜんオフィスが足りないみたい。

入居用にコンバージョンした物件とかどうするんだろ…またオフィスにコンバージョンしたりして…

しかし景気が良いからなのかもしれないけど、
ほんとオフィスや店舗物件は良いときはめちゃくちゃ良いけど、悪いときはほんと空室率が悩まされるはず。

今が景気が良いからといって、安易な考えは危険だと思う、今日この頃です。

投資用マンション供給戸数、首都圏１―６月9.6％増
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2006082408053p2

日経の記事で、投資用マンション供給戸数増加という記事があった。
株式の一本調子が無くなった関係なのか、株で儲けた人が多いからなのか
ともかく不動産投資が増えているのかもしれない。

しかしこの記事、憂慮すべき記事でもある。

−投資用マンションの供給が増加している
−平均価格は2365万円で4.8％上昇した

供給が増え、平均価格が増加している
で、平均価格が、2365万円？？？

ファミリータイプの新築？
だよね？
もしくはスタジオタイプ（大きなワンルーム）だろうか
でもさ、
2365万円のマンションを買って、10％の利回りでまわしたかったら
年間236万の収入がほしいから
家賃は12で割って20万円

あなたの周りで、月額20万円の家賃を払っている人間が何人いる？

いないでしょ？
いないよね！

でも、おそらく、こういう新築の投資用マンションを見た人は思うのだと思う

良い物件だ！！！

と…

こういうのが問題なのだと思う。

著書でも、新築の投資用マンションを結構、目の敵にしてきたが
こういう物件を買って、やっぱり不動産投資は難しいとか思ってほしくない！

やっぱり汚くても、中古の不動産物件を買って、儲けて欲しい！

不動産投資である程度、収入が安定している経験者として
これから始められる方への切なる願いである。

また日経の記事からだけど

リクルートコスモス、中古マンション専門の情報サイト
リクルートコスモスは、同社が過去に分譲したマンションを対象に、中古売買物件の情報だけなく新築分譲時に劣らないマンション全体の情報を含めた案内をするサイト『コスモダイレクト』を開設した。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/2006/07/post_500.html

って記事が出てた。

忘れてしまったら、前にもこんなサイトが出来たってニュースがあったような。

でも、こういう中古マンションの細かな間取り情報とかって、中古ワンルームマンション向け投資ではすごく助かります。

だってオーナーチェンジなら、間取りなんてわからないもの！

そうオーナーチェンジの場合は、チラシなどに間取りはあるけど、入居者がいる状態で購入するから、中が見れない。いわゆる内見が出来ない。

そんなときに、新築時のマンションの間取り情報とかあれば、すごくうれしいよね。

有料でそういう情報を提供するサイトってあるけど…

もちろん高い買い物をするんだから、有料の情報をどんどん活用すべき！

でも、やっぱり無料で情報が上がってるのは、また嬉しかったりします　＾＾；

ただこのリクルートの『コスモダイレクト』、まだまだ情報が少ないですね　＾＾；　これから期待

間取り情報もそうだけど

自分がこれいいな〜って中古物件が見つかったとき、間取りはわからなくても

Googleなどで、マンション名の検索をしてみるのはお薦めです。

過去の賃貸募集のキャッシュ（古い保存情報）などが見つかったりして

おおお、こんな風に募集してたのか〜ってわかったりしますから

でもほんと、不動産、そして不動産投資って、まだまだシステム化というか、情報のデータベース化が進んでない業界ですよね。

うーん、自分も構想してるシステムがあるのだけど、なかなか初期投資の大きさを考えると進めてません。

でも近いうちに…小出しに、Webツールはていきょうしていく予定ですので、どうぞ、よろしくです。

　　日経の記事で、

　　「賃貸マンションの空室率についてデータを整備」

　　というのが出ていた。

いや、久しぶりにRSSリーダを立ち上げたら、おっと思ったので

著書にも書いたけど

売買の平均坪単価、賃貸の平均坪賃料なんていうデータは、けっこう取得できるようになってきている。

でもある地区の平均空室率なんていうデータは今までなかったから、

自分で歩いて、調べていくしか、もしくは不動産会社に聞くしか、

無かったと思う。

でもこの記事のとおりのような、ある地区なり、ある駅周辺の、空室率データがあれば

すごく助かると思う。

例えば、人口統計、人口推移と共に、その地区の活気がわかるもの

で、実際に、この記事の内容を見に行ってみた。

(￣~￣; ) ウーン、有料サービスなのかな〜

算出方法しか書かれていない…

ちょっと、期待したのに…

でもほんと、不動産投資家としては、空室率データが地区ごとにまとまっているサイトがあったら

すごい助かるのです…

どこかあったら、教えてください。

ちょっと前に、どこかのRSSの記事で読んだ事として、

不動産市場先物

アメリカで一戸建て住宅価格の平均値を元にした先物市場が出来るかもらしい。
昔イギリスでやろうとして失敗したんだって。そのときは現物（実際の不動産）が少なすぎたのが問題だったみたいだけど。
これすごく面白いよ。

これが出来るとどうなるか！
 

例えばバブル期に買った5000万の一戸建てがあるとするよね。

• 買ったはいいが絶対に下がりそう…って思うとする。 そんときは、住宅先物を売る（値段が下がれば得）とやる。
• もし値段が下がれば、自宅の価値は下がるけど、先物で儲かる。
• もし値段が上がれば、先物で損するけど、自宅の価値は上がる。

っていうふうなリスク回避が出来る。
REIT（不動産投資信託）だと、しょせん数十個の建物の価格だから、あてにならんけど。
全住宅価格の平均なら、自分の生活してる感覚で投資できるんじゃない？

是非、アメリカで成功して、日本でも実現して欲しいな〜