今日は、不動産ソリューションフェアに参加してきました。

今日は、前にお取引のあった不動産会社さん（トラストリンク）さんが、

ブースにて自著（ど素人がはじめる不動産投資の本）の宣伝と即売を行ってくれるというので、

応援もかねて不動産ソリューションフェアに参加してきました。

フェアは、午前中は、それほど混んでなかったのですが、午後になるとさすがに混んできて活況でした。

午前中の時間のある時に、いろいろ見回ったのだけど、

さすがに大きなビル管理系のソリューションが多く、あまり賃貸マンションに使えそうなものは無いかにみえた。

ただ違う仕事（今じつは食材メーカーさんのコンサルをやっている）に使えそうな、展示・ポスターなどではいくつか得るものがあった。

そう看板・装飾系がいろいろ勉強になりました。

他には、不動産投資としてすぐに役にたちそうな物としては

非破壊検査系

そうそう、こういうShowの嬉しい事は、単価をバンバン教えてくれること。

赤外線を使った非破壊検査で、１回１５万円という会社があった。

これは投資として使えると思う。

買い付け注文を出し、契約までの間に、非破壊検査をし、隠れた瑕疵が無いかチェックをするのに良いと思う。

１５万円と聞くと高いと感じるかもしれないが、

うん千万円の買い物の前の１５万円である。安いものだと思う。

他に、直接は関係ないが面白かったのが、屋上緑化や、壁面緑化。

これは単価を聞けたのが大きな収穫だった。

すぐには使えそうにないが、すこしエコやナチュラルなイメージのマンションにしたいときには良いと思う。

あと感じたのは、不動産ソリューションフェアは、基本はShowなのだけど、セミナーが活況のイベントなんだと思った。

セミナーでちょこっと聞いたのでも、すぐに使えるアイデアもある。

もちろんすぐに自分の物件で試してみたいと思っている。

どんな関係ない情報でも、本当に自分の物件に常に意識をもっていれば、いろいろ学べるもんです。

特に、東急ハンズは、いつも良い勉強になります　＾＾

『プラダを着た悪魔』を水曜日に観てきたのだけど、その中で

悪魔役のメリル・ストリープが主人公のアン・ハサウェイを唯一褒める（？）場面で

「あなたは、人が望む事を、自分の判断で行動する事が出来る」

と褒めてました。

すごく大事な場面なのだけど、なんかすっと胸に入ってきた。

不動産投資も同じだなって

入居者の望む事を、自分の判断で行動する事が出来るのが不動産投資

だと思う。

誰かに言われてからでなく、株や先物のように市場に流されてでなく、

これが入居者の方の為になると思うことを考え、判断し、行動する

それが、不動産投資でも成功する事の一つだと思います。

大家さんになって一つ勉強になったのが、

礼金・更新料金・共益費についてかもしれない。

自分は、自分でも賃貸を借りて住んでいるのだけど

自分が大家さんになるまで、なんの疑いもなく、それらを払っていた。

まあ払いたくないといってもそういう慣習だったりするし

でも

今でもどうなのだろうと考える事はある

さて

まず礼金、これは新しく入居者さんを募集する際、

不動産会社は入居募集の手数料に家賃の１ヶ月分を請求する。

つまり大家さんは、その１ヶ月分の為に礼金を当てている。

もし礼金を取らなければ、大家さんが１ヶ月分の礼金を払うのである。

まあ募集に労力を伴うから解るのだが

入居者からも仲介手数料で１ヶ月分取るじゃない？

礼金まで取ったら、もし２ヶ月分取ったら

家賃３ヶ月分を募集の労力として、取ることになる。

でも入居者からなぜ取るのか、取れるのか、自分が大家になっても解らない仕組みではある。

次に更新料金。

これも更新時に、管理している不動産会社が

なぜか更新事務手数料として、０．５ヶ月分、大家さんに請求する。

これこそ礼金以上に、よくわからない

だって更新に労力発生しないでしょ？

契約書差し替えなければ、電話して、「更新しますか？」「はい」

など、１分の電話で、家賃の０．５ヶ月分のお金が手に入るなら、自分だってやりたい。

更新料１ヶ月とは、つまり大家さんと不動産会社が０．５ヶ月分ほど取っている

棚からボタ餅のような、売上げだと思う。

自分も賃貸を借りている身として、これほどわからない制度は無い。

最後に共益費

これは、大抵のマンションなどでは、建物の管理組合が、管理費・修繕積立金などを取っている。

そのお金が、ちょっと痛いな〜といった時に、入居者に払わそうと考えたのが

共益費だと思う。

修繕積立金は別として、管理費分を入居者から取ることはよくある。

あとは家賃を低く見せようとして、家賃をさげ、共益費をあげることもある。

実質同じ物である家賃と共益費であるが、賃貸雑誌やWebなどでは違う扱いになっている盲点をついた事。

こんな風に、大家になって初めて解る、いろいろな絡みやカラクリがある。

自分も賃貸を借りている身としては、部屋の修繕費より、まずは更新料にメスを入れて欲しいな。

更新料払いたくないし〜、自分もいらんし〜

人気blogランキングへ

12月9日の無料セミナーとは別なのですが、

第8回不動産ソリューションフェア
http://www.biru-mall.com/fea.top.htm
11月28・29開催　主催：週刊ビル経営

に参加します。

主催の週間ビル経営様は、以前、取材でもお世話になったところです。

自分が参加するのは、２日目の２９日（水）

講演などはしません。

しかしながら

著書 「ど素人がはじめる不動産投資の本」 が展示即売されます。

ブース番号Ｇ−１４　『トラスト・リンク』様の所におりますので、

もしお越しの際は、お声をかけてみてください。

自分は社会人になってから、

幸運にも、そして不運にも、

外資系のしかもIT業界、しかも最初はベンチャーで働いてきました。

異論はあるかもしれないけど、そのせいか日本企業の古き良き慣習とは無縁の世界にいました。

さらに独身というのもありますが

今までお中元やお歳暮といった物とは無縁の世界にいた。

不動産投資をはじめて、まず驚いたのが、お中元やお歳暮といったアナログなお心遣いの文化に触れえた事。

そんなの当たり前って言う人も、そんな慣習は悪習慣だという若い方もいらっしゃるかもしれない。

でも仕事や不動産投資の動きの中でメールやツールを使って効率化すればするほど

アナログな活動や心遣いが大事になってきます。

心遣いが魂に染みることがあります。

心遣いが相手を変えることがあります。

不動産投資から古くからある産業であるなら、若い方も、古き文化を自分なりに取り込むことが必要だと思います。

古き文化を身につけている方は、若い方のフランクなコミュニケーション文化を取り組むことが必要だと思います。

少し前のニュースになるが、日経の記事に
「地銀の投資、金融庁などが監視強化・ファンドなどリスク商品」
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20061102AT2C3106O01112006.html

というのがあった、都市銀行に入ったメスが、地銀に及ぼうとしているみたい。

特に、ファンド（投資信託系）やら、デリバティブ（金融派生商品）、そして不動産ファンド（REIT）への融資が大きくなりすぎているかららしい。

一見、不動産には関係なさそうな記事ではあるけど、頭の片隅には引っかかっていた。

Mixiでも書き忘れたいたので、ここで書いておこう。

今後、REIT きつくなってくるかもね。特に私募のREITとかは

自分は本の中でも高利回り物件を進めているが、今までの低い銀行金利に嫌気がさした人は年利６％の金利がつくなら、私募REITでも、新築の不動産投資用分譲マンションなんかを買ってしまう。

分譲マンションへの投資がよくないって言われる噂の原因は、暴利益を取る新築の不動産投資用分譲マンションデベロッパーの影響もあると思う。

今後、金利があがり、貸し出し金利が６％になったら、もしくは金融庁の引き締めにあい融資を受けれなくなったら、私設しているREITを作っている不動産デベロッパーはどうしていくのだろう。

大手のREITでも割高物件への投資が目立っている。

不動産投資を考える際、私募・私設のREIT（不動産投資信託）には、慎重で厳しくみていく必要があるような気がします。

今日は、予定していた仕事が早く終わったので、

ダイエットの事もあり、久しぶりに料理でもするか〜

っと、スーパーに買い物に行きました。

今日の一番のお買い得品は、葉っぱ付き大根が108円！

たぶん安いと思う。

大根の葉っぱって他の料理が出来るし。

ただ…実は、大根の葉っぱの料理は大失敗だったのですが　＾＾；

さて野菜ってのは面白いもので、買いにいくたびに値段が変わります。

どの食材もそうだけど、野菜は特に値段の上がり下がりが大きい

でね

普通、毎日スーパーに行ってる人なら、

高くなってきたな〜雨の影響かな〜とか

おっ、今日は、ほんとに安いな〜とか

相場感が解りますよね？

不動産も同じだと思うのです。

毎日とは言わないけど、毎週１回ぐらいは値段を見ておかないと

いくら平均値のデータを見ても、やっぱり相場感が狂ってくる。

さらに

不動産投資を始めるぞといき込んで、始めの頃に良い物件が無いと、

ダメだと、すぐ他の投資をしたくなる人がいますけど、

良い物件なんてそうそうあるわけは無い

でも続けて見ておかないと、相場感が解らないから、

お得な物件が出てきても解らない事が多いと思う。

見るのは無料！

是非、スーパーで野菜の値段を見るように、定期的に不動産の価格を見る事をお薦めします！

人気blogランキングへ

改正本人確認法ってご存知ですか？

来年１月から何が変わるのか

たとえばこんな風景が

「あー今日は家賃振込み日
　給料日が出てから振込みまでバタバタしてたからな〜
　今日までに振り込まないと、明日から旅行だし〜
　ＡＴＭへ走る！
　あぶね〜１４：５５だ〜
　振込みっと！

　『１０万円を超える現金でのお振込みは
　　改正本人確認法の規定によりＡＴＭでは行えません
　　窓口までお越しください』

　えっ(￣◇￣;)エッ　

　窓口：　待ち人数　１００人を超えてる…
 
　(ノ_-;)ハア…
　
　これからApoあるし…どうしよう… 」

これは、もちろん自分の口座に入金してから振り込めば今までどおり平気。

だけど現金振込みするときって、上の例みたいに、たいてい急いでる時ですよね？

それが全部窓口って…

オレオレ詐欺の影響で、ＡＴＭからの一日の引き落とし額が減って困ってる中小企業の人達多いと思う。

不動産業をされている方は、みな困ってる事は多いと思います。窓口行くの増えますから。

今度はさらに現金振込みまで…

どんどん窓口が混んでいくことが予想されます。

銀行もお役所も、どうにも窓口業務を増やす仕組みばっかり

でも流れは、支店統廃合！

支店どんどん減らしてるでしょ？

自分の周りですと青山とか支店がドンドン減っていて、かなり大変な事になっています。

大家さんとして、考えなければいけないのは、１０万円以上の家賃のお部屋は、必ず口座引き落としにしてもらうべきです。

でないと、家賃の振込み遅延が、１月以降、増えてしまうのでは無いかと思えます。

改正本人確認法
http://www.fsa.go.jp/policy/honninkakunin/

読者の皆様・友人知人のみんな

お待たせいたしました。とうとう不動産投資セミナーを１２月９日（土）に新宿NSビルで開催する事と致しました。

詳細は、下記を見てみてください。

☆☆☆　国房啓一郎の不動産投資セミナーのご案内　☆☆☆


セミナータイトル：
『住宅ローン金利が10％に上がっても耐えられる損をしない不動産投資物件の選び方講座』

日程： 2006年12月9日（土）

時間： 13:30 受付開始、13:45開演、16:30終了

会場： 新宿NSビル 3F 会議室　西ブロック 305

会場住所： 東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル

会場までのアクセス： http://www.shinjuku-ns.co.jp/access/index.html

概要：
『ど素人がはじめる不動産投資の本』の著者 国房啓一郎による不動産投資物件の選び方を書籍の内容をおさらいしながら、実際に投資分析のデモなども行う講演。

「ど素人がはじめる不動産投資の本」読者の方にとって

　読者の方にとっては書籍の前半部分の同じ内容が出てきます。ただし著者 国房が実際にどのように不動産投資物件を吟味しているのか、実際のデモを含めて観る事が出来るメリットは大きいと思います。もちろん何かサプライズも考えたいと思います。また投資家同士の交流はすごく力になりますので、是非お会いして今後の交流をさせてください！

「ど素人がはじめる不動産投資の本」をまだお読みで無い方にとって

　書籍の前半部分、約１／３の「不動産物件の吟味の仕方」といった内容を理解できる良いチャンスです。いろいろ本を読んだが具体的に何から始めたらよいか解らないと悩まれている方は「吟味する・評価する」といった最初の一歩を踏み出せるようになれると思います。
　
主催： 国房啓一郎

参加費用： 無料

講師： 国房啓一郎（講演）、中川寛子（ご挨拶）

講師プロフィール：

国房啓一郎：

IT系大家さん。「ど素人がはじめる不動産投資の本」共著者の一人

アメリカでの勤務時代、日本語への飢えから、日本語の本を読み漁った中にあった『金持ち父さん、貧乏父さん』（ロバート・キヨサキ著）で不動産投資の可能性を実感。２０歳のフリーター時代頃より始めた株式・債券などの金融商品の投資を引き上げ、アメリカより帰国後、さっそく不動産投資の勉強と、不動産物件の開拓を始める。ワンルームマンション1室を手がかりに、２年間の投資で現在は30部屋の不動産を所有するに至る。
現在は、不動産投資からのキャッシュフローを元に、執筆やITベンチャーへの投資・創業支援、マーティングのコンサルティングなど新しいチャレンジで活躍中
さらに詳しくは　プロフィール（クリック）


中川寛子：

フリー編集大家さん。「ど素人がはじめる不動産投資の本」共著者の一人

不動産を売る・買う・投資する、貸すなどに詳しいフリー編集者。賃貸に関しては２０年以上の編集経験があり、貸す側、借りる側双方からの視点で語れる珍しい存在。不動産市場の変化、今どき貸しやすい部屋などにも詳しい。All Aboutで「住みやすい街選び（首都圏）」のガイドを務めるなど、街選びにも一家言あり。


当日のスケジュール：

13:30　受付開始

13:30-13:45　セミナー前交流

13:45　開演

13:45-14:00　中川寛子　ご挨拶

14:00-16:00　国房啓一郎　講演

16:00-16:30　質疑応答

16:30　終了
　

国房よりの講演内容：

『住宅ローン金利が10％に上がっても耐えられる損をしない不動産投資物件の選び方講座』

　　本当に、まだお薦め物件などあるのか？
　　　国房が今週（12/4の週）見つけたお薦め物件ご紹介

　　利回り（利子の率）のカラクリと狙うべき利回りは
　　　国外金利差を考慮した今後の国内金利動向の考察を添えて

　　豚肉364g=691円は高い？安い？
　　　単価計算の大切さのお話

　　35歳っておじさん？おばさん？
　　　経年変化と資産価値変化のお話

　　少子化問題！あなたの街は大丈夫？

　　投資物件３分間クッキング
　　　（自前Excelツールとインターネットを使った投資分析の実演＝３分間机上分析）

　　読者にそれほど重要視されてないだろうが著書の中で国房が一番こだわったページとは
　

定員： 先着100名

参加条件：

○これから不動産投資を始めようと考えてる方
○不動産投資の本をいくつか読んだが具体的に何から始めたらよいか解らない方
○「ど素人がはじめる不動産投資の本」著者の国房啓一郎と中川寛子さんに会ってみたい方
　
お申し込み期限： 12月6日（水）深夜まで

お申し込み方法：
http://www.itkeiooya.com/modules/seminar/

メッセージ：
今回は、無料となっていますが有料でも良いセミナーなのではと自負しております。
実は、書籍出版後、友人・知人から相談も増え、セミナーもして欲しいといった要望が多くなりました。そこで友人の為のセミナー形式にしようとしたところ、なぜか本格的なセミナーになってしまった次第です。
また書籍ご購入者の方々には何か恩返しがしたいと常々考えておりましたので、これを機会に書籍で伝え切れなかった内容を少しでもお伝えできればと思っています。
土曜日といったお休みの方が多い日になりますが、どうぞ、参加し、自分と交流してみて頂ければ幸いです。

Blogご無沙汰しててすみませんでした。

実は、最近面白い仕事をいろいろしてまして…

不動産ではないので、他のカテゴリのBlogがあれば、いろいろ書ける事がいっぱいなのです。

だからMixiではいろいろ書いてます。

さて、とはいえ、不動産もいろいろ面白いことが起きてきました。

また友人・知人から前から言われていた、不動産投資セミナーを行う事を決定しました。

これからまた本腰を入れていきますので、どうぞ、よろしくです！

国房